北京最严调控下的楼市众生相:刚需族 投资客 开发商

2019-03-20 20:13 来源:网络整理

受北京调控新政影响,很多投资客的购房计划戛然而止。视觉中国

自3月17日起,北京刮起的楼市调控风暴,不仅让房地产业界一片哗然,也让不少投资客及改善需求知难而退。面对此番调控政策,刚需族、投资客、开发商、中介经历了什么?

刚需族

第一套“房”入手低价位商住

3月17日,北京新政出台之际,刘欣(化名)刚入手了房山一个商住项目,这是她在北京购置的第一套房。

在北京工作六七年的刘欣,已经有了购房资格。“不太懂行情,真的不知道在北京,还有什么新盘首付在100万左右。”几个月前,刘欣在郊区四处看房,最后发现,在北京要买下一套两居室,总价怎么也要四五百万,无论首付还是月供都承受不起。

最后,她选择了在北京买商住。刘欣在房山入手了一个90多平方米的公寓。“均价3万多,首付140多万,是自己勉强负担得起的。”刘欣说,项目户型还可以,能暂时满足自己的居住需求。

“这次新政,对我来说,就是以后在北京没法换住宅了。”刘欣说,她在固安买过房子,并且办理过贷款,这意味着下次在北京买住宅的成本大幅提高了。

根据北京的认贷政策,认贷是指认全国的房贷。只要有过贷款纪录,不管房子是否在名下,贷款是否还完,在北京再次购买都算二套。

“原来想着,暂时买一套商住过渡,后面再把固安的房子也卖了,加点钱,过几年,换一套住宅,现在看起来是不可能了。”刘欣说,北漂多年,自己一直希望有一个小两居,眼看着房价越涨越高,离心中的梦想也越来越远了。

随着北京房价水涨船高,更多刚需购房者像刘欣一样,把目光放在京郊或北京商住。尤其是北京新政落地后,关注商住项目的人更多了。

中原地产首席分析师张大伟表示,刚需置业在北京有个硬杠杠,基本就是单价3万、总价200万,即使这样很多工薪阶层也很难买得起。公寓虽然首付要求一半,但这使得刚需有买房的可能性。很大程度上,公寓的确成为许多刚需首选房。

投资客

被“认贷”后放弃投资房

“我目前名下这套房值500多万,原本考虑卖后拿300多万去撬动1000万的房子,手头再预留200万,足够还几年银行贷款。等过几年房子升值后,我再转手出售。新政一出,我只能放弃这一念头。”李丹说。

因为眼看着房价一路高涨,李丹才萌发了卖房、重新买房“翘杠杆”的打算,“我并非是为了改善需求而换房,纯粹是投资”。她说。

李丹的原计划是:第一步,准备好资金,将余下的公积金贷款全部还清;第二步,锁定换房目标;第三步,出售原住宅。经过这三步,按北京原购房政策,李丹再买房,仍属首套房,首付比例35%。

相比二手房,李丹更看好新房市场,她将换房目标锁定在西二环附近一新房项目,100多平方米,总价1100万元。

李丹已将余下公积金贷款的资金准备到位,只等该项目开盘。然而,等来的却是北京“认房又认贷”的新一轮楼市新政。

“新政出台后,我完全打消了换房打算,60%首付怎么都不划算。”李丹无奈地表示,卖房获得500万后,拿出300万去买房,也只能买到500万左右的房子,跟目前所住房子没太大区别,如果用500万全部用于换房,则还贷压力太大。

不过,类似李丹这样的投资客开始转战环京购房。据记者了解,在北京“3·17新政”与3·21环京地区限购政策升级期间的这个周末,一些环京项目就吸引了不少北京溢出的投资客。

香河一位销售人员表示,由于北京房价较高,加上在北京购房资格受限,很多人选择在北京周边买房。但目前环京地区也在陆续限购。

新城控股副总裁欧阳捷称,环北京区域因为出台调控政策,未来的供求关系会维持在一个相对偏低的均衡水平,不太可能出现房价暴涨的可能,但下跌的可能性也较小。

中介

带看减少协调违约交易

楼市新政一出,解答购房资格和首付比例调整的咨询,成了最近这一周来的中介经纪人手里最繁忙的工作之一。

丰台蒲黄榆片区一中介门店经纪人表示,从3月17日政策发布起,咨询首付款增多等问题的电话和微信就没断过。

除此之外,对于还没有办理网签或者正在看房决策过程中的购房者,经纪人还需要通知他们最新的政策变化。上述经纪人说:“因为政策认房又认贷,房产已经还清贷款的客户现在买房的话,首付从首套政策变成二套,钱数差不多涨了快一倍。有客户房子都看得差不多了,现在得重新帮他们算账,看看需要多少首付,能不能凑齐。”

朝阳区青年路附近一中介门店经纪人介绍,由于首付款突增,不少先买后卖的购房者暂缓了购房计划,随之而来的就是合同违约的协调处理。

不过,在一些大户型改善项目片区,由于中高端买家全款购房等特点,部分房产经纪人依旧在忙带看、忙成交。

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